[TheCheesePolice]

Hej!

Vet inte om detta är rätt forumdel, men skulle uppskatta om någon kunde svara på lite frågor gällande lägenheter.

Stämmer det att man inte får dra av moms för lägenheter/fastigheter?

Om man köper en lägenhet, måste man fortfarande betala någon slags hyra?

Vad ligger kostnaderna på, ungefär?

Generella rekommendationer? Värt det att köpa lägenhet och hyra ut?

Tack!

[patrikweb]

Privatbostäder är det ingen moms på, företagslokaler brukar alltid vara moms på.

Du betalar hyra till BRF om det är lägenhet, äger du hela hus är det annat.

Sverige är en trasig land med cp reglerad bostadsmarknad, så du lär inte tjäna på köpa en lägenhet att hyra ut.

[Anders Larsson]

Ursprungligen postat av TheCheesePolice

Stämmer det att man inte får dra av moms för lägenheter/fastigheter?

Boenden/lägenheter är inte momspliktiga, så det finns alltså ingen moms att dra av. Så är det med all verksamhet, om du håller på med bankverksamhet är det inte heller momspliktigt tex.

Om du huvudsakligen har verksamhet som inte är momspliktig blir ditt bolag inte momsregistrerat. Har du blandad verksamhet kan du få en del av din verksamhet momspliktig.

Ursprungligen postat av TheCheesePolice

Om man köper en lägenhet, måste man fortfarande betala någon slags hyra?

Om du köper en sk ägarlägenhet äger de den delen av fastigheten som består av din lägenhet. Du betalar ingen hyra, däremot betalar du för det som du nyttjar som inte ingår i din lägenhet, tex underhåll av taket, trapphus, källare, skötsel av trädgården etc.

Tänker du på en bostadsrätt så "köper" du inte en lägenhet. Du är medlem i en ekonomisk förening som ger dig rätten att disponera en lägenhet, men du "äger" inte lägenheten.
En bostadsrättsförening styrs huvudsakligen av Brf-lagen och de stadgar som föreningen antagit. Det är långtifrån säkert att du får lov att vara medlem som en juridisk person, det är upp till varje Brf att avgöra.
Alla medlemmar har rösträtt och kan demokratiskt påverka föreningen.

Slutligen kan du äga en hel fastighet som består av lägenheter. Det är egentligen enda gången som du "äger" den fullt ut. Ingen hyra att betala, men väl fastighetsavgift, renhållning, vatten, uppvärmning etc.

Ursprungligen postat av TheCheesePolice

Vad ligger kostnaderna på, ungefär?

Hur långt är ett snöre?

Ursprungligen postat av TheCheesePolice

Generella rekommendationer? Värt det att köpa lägenhet och hyra ut?

Ägarlägenheter får du hyra ut på samma sätt som en fastighet som du äger. Dock är du hyresvärd med allt vad det innebär. Jag antar att du är medveten om att det INTE råder fri hyressättning tex.

Brf är i vanliga fall avsedda för permanent boende, man kan hyra ut i andra hand, men det finns flera begränsningar kring det. Idag är det i princip omöjligt att tjäna pengar på det. Du kan också bli vräkt om dina hyresgäster missköter sig, och det värsta i det läget är att du blir skyldig att betala för de skador som de orsakat!

Så om du ska bli fastighetskung är nog det bästa att köpa hela fastigheter med lägenheter.

[Erik Stenman]

Avgifter på mellan 600-700 kr per kvadratmeter/år kan nog sägas vara normalt.
Du får nästan aldrig i Sverige köpa en bostadsrätt som juridisk person enligt föreningarnas stagar.

Dock så kan du tjäna på att göra allt privat. Köpa, renovera och sälja.
Eller köpa och hyra ut. Du får ta ut 4% av lägenhetens värde i årshyra + avgifter till föreningen + övriga avgifter plus förslitningskostnader som årshyra.

Skillnaden mellan vad jag personligen har för utgifter och vad jag enligt lag får ta ut i andrahandshyra är dock endast 4000 per månad. Vilket är en rätt så dålig investering. Däremot vet jag flera som köper och renoverar med god förtjänst.

[TheCheesePolice]

Tack för alla snabba svar! Är på telefonen så kan inte citera alla - men det tar alltså 25 år att få tillbaka min investering? Låter ju sjukt. Gäller samma regler bostäder?

[tartareandesire]

Ursprungligen postat av TheCheesePolice

Tack för alla snabba svar! Är på telefonen så kan inte citera alla - men det tar alltså 25 år att få tillbaka min investering? Låter ju sjukt. Gäller samma regler bostäder?

Nja, lägenhetens värde lär ju knappast vara oförändrat under dessa 25 år?

[Conny Westh]

Det finns alla möjliga varianter av Bostadsrättsföreningar.

Här i Vallentuna så är det mer regel än undantag att juridiska personer får köpa andelar i bostadsrättsföreningar, särskilt för butikslokaler som också kan upplåtas enligt bostadsrättslagen.

Det finns ett antal BRF i Stockholm som har så otroligt bra ekonomi att de har 0 kr i månadsavgift.

Såg förra året en multi-rummare på strandvägen som var utannonserad för 50 millar som hade 0 kr i månadsavgift. Den hade varit mumma att lägga vantarna på, den fick köpas av juridiska personer.

Finns många BRF som är billigare än så som har 0 kr i månadsavgift. Men de flesta brukar man betala någon form av månadsavgift till förvaltningen av fastigheten. Sophämtning, städning av trapphus, inre gård, fastighetsskatt, föreningens lån för stambyten m.m.

Men vissa föreningar har butiks eller företagslokaler de kan hyra ut till marknadsmässiga priser och får då ett överskott som kan användas till förvaltningen av fastigheten och föreningens övriga kostnader.

Jag hade en bostadsrätt inne på Hallandsgatan som jag sålde 2004 för 985 KSEK med en månadsavgift på 1452 kr då. Den var på 33 kvm och huset var byggt 1926. Jag hade köpt den 1992 för 380 KSEK och hade väl 360 KSEK kvar av lånen när jag sålde den. Om jag minns rätt så hade jag en ränta på 8,5% så årsräntan var väl runt 30 600 kr dvs 2550 kr per månad före skatteavdrag.

Min avgift var m a o 528 kr/kvm/år. Men det kan variera enormt. Nya BR-lägenheter har betydligt högre avgifter. Jag köpte min lägenhet för 11 515 kr/kvm och sålde för 29 848 kr/kvm. Nu ligger låg-/normalpriserna på 60 000-80 000 kr/kvm i Stockholms innerstad (Södermalm, Kungsholmen, Vasastan, Norrmalm, Östermalm).

Om du köper en lägenhet idag för säg 2 MSEK så måste du hosta upp en kontantinsats av 25% dvs 500 KSEK, men du kan då låna 1,5 MSEK och får då en räntekostnad (vid 4% räntesats) på 60 000 kr per år eller ca 5000 kr per månad. Till detta kommer då månadsavgiften, EL, telefon, parkeringsplats.

Förvaltas fastigheten av HSB så kräver de att du blir medlem i HSB vilket kostade mig en engångsavgift på 500 kr 1992 när jag köpte min bostadsrätt.

När du tar ett lån så får du även en kostnad för att utfärda ett pantbrev som jag inte minns vad den låg på när jag köpte min bostadsrätt.

Ägarlägenheter får du även egen lagfart på så då tillkommer lagfartskostnad med kanske 3,5% på köpeskillingen (jag är osäker på nivån).

När du väl har en egen BR så måste du ha en särskild BR-försäkring (inte samma sak som hemförsäkring) för du är personligen ansvarig för vattenskador m.m. som kan uppstå och som kan skada andra lägenheter. Brukar inte kosta mer än några hundralappar men det är viktigt att ha försäkringen för de kan bli hiskeligt dyrt om du inte har den.

[Conny Westh]

Ursprungligen postat av TheCheesePolice

Generella rekommendationer? Värt det att köpa lägenhet och hyra ut?

Att köpa en bostadsrätt för att hyra ut kan du nog mer eller mindre glömma, de är svårt att få föreningens styrelse att gå med på andrahandsuthyrning över huvud taget, och att göra det som en investering kan du helt glömma. Hyresnivån bestäms till största delen av bruksvärdessystemet, vilket inte tillåter att du ens får betalt för dina reparationer eller lånekostnader.

Vill du investera i fastigheter så måste du köpa hela fastigheten (de nya Ägarlägenheterna är tänka att fungera som egna fastigheter, men det finns bara ett fåtal ännu, de får bara bildas vid nybyggnationer, går ej att ombilda gamla hus till ägarlägenheter ännu).

[Anders Larsson]

Ursprungligen postat av ConnyWesth

Att köpa en bostadsrätt för att hyra ut kan du nog mer eller mindre glömma, de är svårt att få föreningens styrelse att gå med på andrahandsuthyrning över huvud taget, och att göra det som en investering kan du helt glömma. Hyresnivån bestäms till största delen av bruksvärdessystemet, vilket inte tillåter att du ens får betalt för dina reparationer eller lånekostnader.

Det är relativt lätt att hyra ut en lägenhet i andra hand. I princip kan inte en hyresvärd stoppa dig från att göra det så länge man har skäl för det. Det kan vara studier på annan ort, militärtjänstgöring, provbo med partner, provbo på annan ort etc. Många föreningar, bland annan min egen tillåter det i princip per automatik med en tidsgräns på 1 eller 1.5 år vanligtvis.

Problemet i detta sammanhang uppstår istället i att bostaden ska ha skaffats för permanent boende.

Det finns vissa undantag, tex får föräldrar köpa en brf och hyra ut denna till sina barn och vice versa.

Man får inte heller glömma att om en andrahandsuthyrning pågår mer än 2 år gäller besittningsrätten. Det går då alltså inte längre att säga upp personerna för utflyttning hur som helst.

Dagens regler för andrahandsuthyrning är på väg att ändras, men idag får man inte ta hänsyn till räntekostnader vid en uthyrning, precis som Conny påpekar.

[TheCheesePolice]

Tack igen allihopa, ni är bäst.