Citat:
Ursprungligen postat av logic
Jag känner att jag borde tillföra lite till tråden. Som styrelseordförande i en BRF i Stockholm sen flera år tillbaka har jag både koll och erfarenhet inom mycket gällande den här typen av frågor. Andreas Larsson, förbered dig på en del korrigeringar.
Det kan mycket väl vara en god idé att investera i en lägenhet i spekulationssyfte.
|
Då kör vi!
Citat:
Ursprungligen postat av logic
|
Se där, det var jag faktiskt inte uppdaterad på. Jag är inte längre engagerad i BRF-världen, men vi hade en väldigt krånglig process kring en otillåten andrahandsuthyrning där just detta blev ett problem. Inte för oss, men väl för lägenhetsinnehavaren.
Frågan är vad som händer om det klassas som näringsverksamhet, om det kan påverka. Eftersom det reglerar i "privatuthyrningslagen" - jag vet faktiskt inte.
Tidigare var det även så att det krävdes tillåtelse från Hyresnämnden för att avtala bort besittningsskyddet. Kan ha ändrats och jag tror bara det gällde företag - samma här, vad händer om det räknas som näringsverksamhet.
Citat:
Ursprungligen postat av logic
|
Läser man vad jag skrev stod det hyra/avgift + ev ränta. Och inte ens det stämmer längre. Man räknar mycket riktigt på en schablonmodell, där man öht inte tar hänsyn till eventuell ränta. Med otur kan det till och med bli en förlustaffär om man missar mot schablonuträkningen eller har ett riktigt dåligt lån hos banken.
Dessutom, läs noggrant denna info från Hyresnämnden:
Om en bostasrättshavare hyr ut en andra lägenhet har han eller hon bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första upplåtelsen. För den andra upplåtelsen gäller hyreslagens regler.
Hyr bostadsrättshavaren ut fler än två lägenheter, räknas upplåtelserna normalt som upplåtelser i näringsverksamhet. Hyreslagens regler gäller då för samtliga upplåtelser.
- See more at: http://hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-....X0TQFybV.dpuf
Citat:
Ursprungligen postat av logic
- Du har fullt ansvar för lägenheten och dess boende
Det stämmer inte, mer än att du har betalningsansvaret gentemot föreningen. De kan avhysa hyresgästen om denne missköter sig, men jag har aldrig hört talas om att man vräkt medlemmen på grund av en godkänd andrahandsuthyrning som spårat ut.
|
Bara för att du inte hört det är det inte sant. Stämmer att jag aldrig heller hört talas om det, men i teorin kan det hända. Men du har däremot ett ganska långtgående ansvar för dina hyresgäster.
Låtsat att din hyresgäst tvättar i tvättstugan och en bygel-BH förstör tvättmaskinen. Det händer, det vet du säkert som BRF-ordförande.
Beroende på stadgar, de avgör alltid, är det troligt att du som innehavare blir ansvarig att betala. Sen kan du ju självklart kräva pengarna av din hyresgäst, men det är ju en annan process.
Tänk istället att din hyresgäst upprepade gånger gör inbrott i garaget eller lägenhetsförråden - utan att tänka på att det sitter kameror uppsatta.
Ditt medlemsskap hänger väldigt löst.
Citat:
Ursprungligen postat av logic
- Vad händer om de som hyr har upprepade vilda fester och föreningen säger upp ditt medlemskap - då måste du sälja lägenheten omgående.
Samma som ovan.
|
Det spelar ingen roll vem som orsakar störningen, ditt medlemskap kan sägas upp oavsett. I värsta fall har du flera lägenheter i samma förening och om ditt medlemskap avslutas måste samtliga säljas.
Citat:
Ursprungligen postat av logic
- Du får stå för kostnader för renovering av ytskikt, vitvaror, badrum. Men du kan inte ta extra hyra för detta!
Korrekt! Det gäller att ha detta i beaktande när man gör en kalkyl.
|
Att tänka på är att föreningen kan tvinga dig att göra visst underhåll. Är till exempel badrummet i dåligt skick kan föreningen, med hänvisning till att du i stadgarna förbinder dig att hålla lägenheten i gott skick, tvinga dig till en kostsam renovering. Har dock aldrig varit med om att det hänt!
Citat:
Ursprungligen postat av logic
- Du tar kreditrisken om hyresgästen inte betalar. Tänk på att det tar mellan 3-6 månader att avhysa en hyresgäst som inte betalar om man ska gå den formellt korrekta vägen.
Stämmer, det är en risk. Uppsidan är att man via kronofogden har goda möjligheter att kräva in pengarna om kontrakten är välskrivna (finns att köpa på bokhandlar).
|
Om det finns några pengar att kräva in, ja. Under mina 5 år i BRF gick det så pass långt att Kronofogdes tvångssålde 3-4 lägenheter (drygt 200 i beståndet) - i de fall var det ibland processer på närmare ett år.
Har din hyresgäst inga tillgångar blir det inga pengar - och om det blir pengar kan det ta ganska lång tid, vilket innebär att du måste ha en ekonomisk buffert för att kunna stå för lägenhetens kostnader under tiden.
Citat:
Ursprungligen postat av logic
- De flesta BRF har en punkt i sina stadgar att lägenheterna ska vara avsedda för permanent boende av medlemmen ("ägaren"). Om du köper en lägenhet och hyr ut den direkt kan du anses bryta mot stadgarna och BRF kan kicka ut dig.
Detta regleras ju via ansökan om andrahandsuthyrning, som avhandlats ovan.
|
Här är det helt beroende på stadgarna. Riksbyggen säger till exempel i sina normalstadgar "om inget annat särskilt avtalats". Men HSBs normalstadgar get inte det utrymmet, där är det för permanentboende. Så styrelsen kan inte bevilja det, även om de skulle vilja.
Citat:
Ursprungligen postat av logic
- Slutligen krävs det skäl för att få lov att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Tex provbo med sambo, studier eller jobb på annan ort, svårigheter med att få lgh såld etc. Man har lättat på reglerna, men de finns fortfarande.
Alla BRF:er skiljer sig åt gällande stadgar (fundamentala regler) men de kan aldrig förbjuda uthyrning av följande anledningar:
Provsambo
Jobb/studier på annan ort
Man ansöker normalt om en uthyrningsperiod om 6 månader i taget och man har rätt att hyra ut i upp till 1 år. Vissa föreningar godkänner längre uthyrningar, min gör det i undantagsfall.
|
Får man problem att hyra ut mer än 1 år är det ju en ganska dålig investering. Vissa föreningar räknar ny period om man byter hyresgäst, vissa inte. Går ärendet till hyresnämnden kommer troligen föreningen att få rätt, eftersom syftet med en BRF är ganska tydligt.
Citat:
Ursprungligen postat av logic
Sammanfattning
Jag hyr ut en liten etta för ca dubbla driftskostnaderna (inklusive räntekostnader), detta i en storstad. Jag har en bra avkastning och får ju både passiv intäkt (värdeökning) och en bra direktavkastning (hyran). Jag bor hos flickvännen så det är en win-win - Jag behöver inte pengarna till annat så jag unnar oss lite extra då och då med denna extrainkomst!
|
Det är ju en helt annan sak om man "råkar ha en lägenhet över". Har själv hyrt ut min lägenhet i drygt ett år till en kompis, dock utan att maximera intäkterna, eftersom det är en kompis som hyrt.
Frågeställningen och mina svar handlade om att göra det som investeringsmetod, och i förlängningen mer än 1 lägenhet.
Sen spelar ju andra saker in.
- Hur riskvillig man är.
- Vilken ort/stad det gäller.