Hej

Jag har klurat lite på att köpa en billig gård och rusta upp. Det är tre bostäder på den, en ska jag bo i själv, en ska jag hyra ut privat och en tänkte jag att företaget skulle hyra.

Den privata tänkte jag låta mamma (pensionär) hyra, för ett belopp som utnyttjar hennes bostadsbidrag maximalt (= mycket pengar till mig, utan att det kostar henne något). Jag tror att taket för bidraget ligger på typ 4000, så hyran landar nog någonstans där. Det är en tvåa på typ 60 kvm.

Företaget ska ha en större yta, jag skulle tippa på ca 100 kvm och jag hade tänkt att firman ska betala ca 6000/mån för detta.

Det är ganska bra pengar och i praktiken kommer jag själv bo i princip gratis om det går att göra som jag har tänkt. Det blir lite jobb förvisso, men gratis hyra är bra. :)

Är det någon som har provat sånt här och vet hur det fungerar? Finns det smarta knep och farliga ekonomiska fällor?
Jag har tänkt köpa allt privat och jag förutsätter att det är smartast. Om firman köper det så kan jag förstå att man kan köpa lite extra maskiner och grejer därigenom istället för privat, men jag har fått för mig att privat är mer lönsamt ändå, men jag kan ha fel.

Vad betalar man för skatt på pengarna man får in på hyran om man äger det privat? Är det typ 33% som för vanliga löner så gör det ju ganska ont, men det är väl isf smällar man får ta dårå.

Jag känner en kille som hyr ut sitt garage för 3000 till sin firma... Han har aldrig betalt en enda krona ur privat plånbok för att betala lånet/ammortering på sitt hus, pengarna från firman räcker till allt. Det låter rejält lockande vill jag lova. :) Naturligtvis lär man ju jobba ihop firmapengarna själv, men det är ju fortfarande lönsamt. Sen vet jag inte om han redovisar den inkomsten i sin deklaration eller ej, det låter jag vara osagt.

Inkomster du får från ditt företag ska du i normalfallet skatta som lön, dvs det är mycket oförmånligt. Om jag minns rätti hastigheten nu så kan man få max 4000 SEK per år i hyra från företaget för hyra av utrymme i privatbostad utan att skatta som lön (egen ingång måste finnas och säng får ej finnas i kontorsdelen).

Att köpa fastigheten privat gör att du inte får göra avdrag för kostnader på fastigheten i verksamheten. Ett tips är helt enkelt att starta ett dotterbolag (om du har aktiebolag) och använda fastigheten som aktiekapital (apportegendom) då blir alla drift/reparationskostnader avdragsgilla i fastighetsbolaget, du kan ven låta ditt andra företag betala en så stor del av kostnaden att hela fastighetsbolagets kostnader täcks av det.

Om du använder Aktiebolag så ska du ha ett "holdingbolag" som äger fastighetsbolaget så när du en gång i framtiden säljer fastigheten kan du helt enkelt sälja fastighetsbolaget och då är reavinsten helt skattefri i holdingbolaget. Skulle du äga fastighetsbolaget privat och sälja det så får du som fåmansbolagsdelägare skatta hela/större delen av reavinsten som lön (mycket dyrt).

Jag vet inte om bostadsbidraget an vara 100% av hyran, det brukar vara när hyran överstiger en viss gräns, så det bör du kolla med försäkringskassan vilka regler som gäller.

Reglerna kan ha ändrats sen jag kollade detta senast. har du aktiebolag eller enskild firma spelar roll oxo....

Om du låter ditt företag äga fastigheten måste du ändå ta ut marknadsmässig hyra för din privata bostad, annars finns det risk att Skatteverket anser att det är en löneförmån och ändå beskattar dig för det.

ConnyWesth, tack för ett mäkta bra inlägg. Nu fick jag en del att klura på! Tack du med Anders. Jag hade väntat mig att Skv. skulle jävlas om jag gav mig själv gratis hyra, så det är nog struket direkt.

Angående maxbelopp för firman sådär så har jag hört något om typ 3000 per år (jag får 4000 per år i min lägenhet), men om firman behöver mer utrymme så behöver man alltså hyra av ett annat företag? Det som det är tal om nu är en hel byggnad, så det är inget problem att se att det är ett dedikerat företagshus.

Jag har ett handelsbolag nu, men om det på något sätt kan löna sig att skaffa annan bolagsform så kan det vara görbart.

Det är lite lurigt att räkna på... Huset ska renoveras för ca 200k och om firman kan betala köpkostnaden + renovering + gräsklippare och allt vad som nu hör till så r ju det kul. Då blir det ju för mig typ halva priset.

Fast när huset framöver ska säljas så får jag ju också bara ut hälften av säljpengarna i fickan, vilket inte heller är så kul. Plus att jag lär betala marknadsmässig hyra. Förvisso åker ju de pengarna in i mitt egna bolag, varav ca 50% kommer tillbaka till mig i form av lön i slutändan ändå... Minus momsen då antar jag. Eller tänker jag fel?

Man vill ju göra det som är mest lönsamt för låt säga en 10årsperiod.

Angående bostadsbidrag, nä jag tror inte heller man kan få för hela hyreskostnaden, men jag tror att om hyran är på typ 4500 så kan man få upp till 4000 i bidrag eller nåt sånt (för pensionärer som har låg pension). Men jag reder ut det innan det är dags.

Min mor skulle ju kunna få hyra två bostäder för säg 4500, sen bor jag hos henne, i den ena. Då lär det inte vara en löneförmån? (snåla jävel, ja jag vet haha!)

Vad borde vara mest lönsamt ur mitt privata perspektiv?

Smart att skriva om sin avancerade skatteplanering på ett forum där skatteverket brukar läsa :)

Äh, det handlar egentligen inte så mycket om skatter, utan lönsamhet i allmänhet, vilket SKV borde uppmuntra till. :)
De kanske stör sig lite på vilka vägar man går, men bara det är lagligt så är ju allt OK. Det är ju därför jag frågar här så att allt går rätt till, jag vågar inte försöka mig på sånt här själv.

Men SKV är välkomna på kaffe så att de kan se att allt går rätt till. :)

Fundera lite på momsen också. Det är lite special vid uthyrning och normalt är hyror till privatpersoner utan moms, men då kan inte bolaget heller lyfta momsen på inköp vad jag förstått.

Precis osm Jonny skriver så får du inte dra moms för uthyrningsverksamheten som riktar sig till privatpersoner, dock får du göra det för lokaler där företag hyr (momsregistrerade).

Om du ändå ska kosta på huset (jag förutsätter att du kan fixa finansieringen) så är det ju klart du ska göra så här (i grova drag):

Bilda ett holdingbolag "Totoo Holding AB" som du kommer att äga resten av livet, detta bolag ska du ha som uppsamlare av alla vnster du gör. Ta inte ut så mycket mer än nödvändig, då måste du skatta för det. Det spelar ju ingen roll eftersom du har kontroll på bolaget och kan bestämma att starta ett dotterbolag för varje verksamhet du vill göra i framtiden. Detta bolag äger alla aktiebolag som du startar i framtiden. När du säljer dotterbolagen så stannar hela vinsten skattefritt i detta bolag.

I bolaget Totoo Holding AB startar du sedan ett fastighetsbolag "Totoo Fastighets AB" som köper fastigheten. Uthyrning till din mamma och ditt handelsbolag samt dig själv som privatperson.

Tänk på att du kan använda aktiekapitalet för att köpa fastigheten. Tänk även på att fastighetsbolaget är en tillgång i holdingbolaget som blir en del av aktiekapitalet, vilket betyder att det inte krävs så mycket stålar att fixa ihop detta koncept. Du är ju likväl tvungen att finaciera fastigheten (troligen med lån), då kan du lika väl använda fastigheten som aktiekapital.

Alla kostnader för renovering och underhåll blir då avdragsgilla i fastighetsbolaget.

Du bör även kunna starta ett AB för ditt handelsbolags verksamhet (Toto Konsult AB).

Du kan flytta pengar mellan bolagen (kallas koncernbidrag) exempelvis en vinstgivande verksamhet kan stötta en förlustbringande verksamhet, utan skatteavbränning som vid aktieutdelning.

När du vill sälja huset om 20-30 år så kan du sälja fastighetsbolaget och pengarna stannar då i holdningbolaget Tatoo Holding AB. Du kan nu disponera pengarna för att exempeövis starta ett företag för uthyrning & reparation av båtar "Totoo Båtar AB", eller vad du känner dig road av.

Om du säljer Fastighetsbolaget så slipper du betala lagfartskostnaden, det är ju samma ägare av själva fastigheten, det är ju aktiebolaget som byter ägare.... Lagfartskostnaden är svindyr....

Om du har stora oskattade vinstmedel i ditt bolag så är en bra investering att anställa personal, det är helt avdragsgillt som kostnader men kan oxo ses av dig som ägare som en investering om det ger vinster nästa år. Då slipper du skatteavbränningen. Detta är givetvis en helt legitinm skatteplanering, den kräver dock planering och bra affärssinne.

Kolla dock med din revisor att jag uppfattat reglerna korrekt innan du sätter igång....

ConnyWesth, du börjar kvalificera som min idol, tack. :)

Men du... Då har jag två stora frågor som väcks direkt.

1: Två aktiebolag alltså... Det betyder alltså att jag behöver hosta upp 200.000 eller? Det är inte så jäkla bara... Att göra det på ett huslån är ju en sak, när det är 40 års tid för återbetalning och helt okej ränta. Kan jag få samma möjligheter för att starta AB? Sen behöver ju företaget ta ett lån för att finansiera resten av köpet också.

2: Kommer mina administrativa företagskostnader (revisor etc) bli betydligt högre än nu för ett HB? Ett företag kan jag och min ekonom hantera helt utan problem, för en kostnad på ca 10k om året. Ska jag börja betala 20k extra om året för detta så börjar det ju kännas lite surt. Anledningen till att jag frågar är att jag jobbade med en man förut som har två AB och han gnällde lite om "det är så dyrt att ha aktiebolag, jag ska framöver slå ihop dem till ett". Vad som var dyrt grävde jag aldrig i.

Stort tack för infon, jäklar vad mycket kul man har i huvudet nu... Men detta är alltså enligt dig den självklara vägen att gå i mitt fall, förutsatt att allt fungerar som du tror?

Som parantes ska jag säga att jag inte har tänkt satsa på någon större vinst, eller börja bli någon "riktig" hyresvärd eller anställa personal till det här. Jag ska bara styra upp ett bra boende / tillhåll, som gärna får ge viss vinst, men detta ska vara en liten bisyssla.
Även för webbfirman så finns det inga planer på att anställa nån eller göra någon nämnvärd investering etc.

1) Nja. Eftersom dotterbolaget är en tillgång i moderbolaget kan moderbolagets aktiekapital utgöras av innehavet i dotterbolaget.

Dotterbolagets aktiekapital utgörs förmodligen av fastigheten. Med personlig borgen borde du kunna låna till detta.

Gällande aktiekapital
Som ConnyWesth säger kan du starta holdingbolaget genom en apportemission, istället för att lägga in 100 tkr i kontanter lägger du in värdet av huset. Om du tänker såhär, du lånar 3 miljoner till huset av banken, lägger de i företaget och betalar sedan huset så skulle slutsatsen bli samma sak som att du istället för att sätta in pengar i bolaget lägger in huset. Det krävs dock ett värderingsintyg av en revisor för detta förfarande vilket, i detta fall, inte är svårt att få.

Gälllande kostnader för två AB:n
För tillfället krävs det att du upprättar Årsredovisningar för för två aktiebolag som ska granskas av en revisor. För tillfället skriver för att kravet för granskning av revisor med största sannolikhet kommer försvinna om ett par år.
Kostnaden för revisorn baseras på hur mycket du gör själv och hur bra koll du har på dina pappren. Utan att egentligen ha koll på din verksamhet skulle jag gissa på det dubbla du betalar idag.

Övrigt
Handelsbolag i all ära, det finns många fördelar att bedriva sin verksamhet i aktiebolag. Har du anställda idag?

1 - ang aktikapitalet

Du ska ju köpa en fastighet som betingar ett värde. Låt oss räkna på detta som ett exempel.

Den fastighet som du vill köpa har exempelvis värdet 500 000 SEK.

Låt oss säga att du får låna 80% dvs 400 000 SEK med huset som säkerhet.

Du Pratar med banken och förklarar ditt upplägg. Banken går med på detta upplägg.

Du startar ett bolag: Totoo Holding AB med 100 000 SEK i aktiekapital och 100 000 på kassakontot. Du privat betalat in 100 000 SEK på ett bankkonto i banken för detta aktiekapital.

Jag bortser här från att det finns vissa avgifter när man startar aktiebolaget som ska till Bolagsverket. det är någon tusenlapp eller så....

Nu tar vi likviditetetn (100 000 SEK) som finns i Totoo Holding AB och startar ett dotterbolag; Totoo Fastighet AB med 100 000 SEK i aktiekapital!!!!! men OJ hur gick detta till???? Vi hade ju bara 100 000 SEK?!?!?! Du kan göra detat i obegränsat antal nivåer, men du kan endast använda aktiekapitalet i varje bolag en gång för att skapa dotterbolag. det betyder att du inte för samma pengar kan skapa fler dotterbolag i holdingbolaget, men däremot i fastighetsbolaget om du fårstår vad jag menar.

Jo det är så att Holdingbolaget flyttar bara pengarna 100 000 SEK i sin balansräkning från kontot kassa till kontot helägda dotterbolag. De fysiska pengarna flyttar till fastighetsbolaget bankkonto (bokförs på fastighetsbolagets kassakonto och aktiekapital).

Det helägda Dotterbolaget Totoo Fastighet AB får nu en behållning på 100 000 SEK på sitt kassakonto. Fiffigt va, nu har du två Aktiebolag men har bara satsat 100 000 SEK av dina privata pengar.

Nästa steg är då att låna 400 000 SEK av banken i ett bottenlån med fastigheten som säkerhet. Detta bör lämpligast ske i fastighetsbolaget. Det kan vara så att banken kräver borgensman, men eftersom de får en fastighet som säkerhet så kan du klara dig undan det. Bolaget kan göra avdrag för räntorna för oskattade pengar.

Ett tips är att använda fastigheten som säkerhet för lånet, då får du betydligt bättre ränta, spela ut bankerna mot varandra, det är alltid mycket pengar om det gäller fastigheter så varje räntekrona är guld värd.

Försök undvik att du ska stå som borgenär, det är ett livslångt åtagande som du aldrig tar dig ur, när väl banker har dig på kroken kommer de ALDRIG att backa från det.

Ett annat tjyvknep för att slippa hosta upp 100 000 SEK är att köpa ett begagnat bolag av någon som egentligen vill lägga ned (Likvidera) sitt bolag. Det innebär en viss risk att det finns avtal som inte är avslutade, men man avtalar om att förre ägaren tar på sig alla skulder som finns före du köper bolaget. Då kan du komma loss med mellan 500 - 10 000 SEK, men då har bolaget 0 SEK i aktiekapital och detta måste du då tjäna in på din verksamhet, vilken kan gå ganska snabbt om man omsätter normlat 100 000 SEK per månad, har du inge kostnader så är du ikapp på två månader.

2 - ang dubblerade kostnader

som andra skrivit här i tråden så blir det visserligen dubblerade kostnader och storleken beror på hur bra ordning du har på dina papper och hur mycket du gör själv av bokföring, bokslut och årsredovisning.

Ang anställda så visst det är ju ok om du inte har någon ambition att expandera verksamheten men det vore ju synd och skam om du har en lönsam verksamhet och inte vill expandera, men det är ditt beslut och jag ska inte moralisera över det, det är helt upp till dig.

Kolla givetvis hela upplägget med din advokat innan du börjar med detta, aadvokaten kanske har fler tips, fråga gärna advokaten .... Jag är bara en glad amatör....

En variant med detta upplägg är också att den del av vinsten i din verksamhet som inte behöver gå till din lön kan du betala av på lånet med. Det leder till lägre driftkostnader på sikt.

Ett sådant upplägg gör ju att du slipper ett borgensåtagande på sikt även om det krävs från början. Det är svårt att vara borgenär när inte skulden finns kvar.

Tack, fan vad duktiga ni är. :)

Hmm... Även om detta må vara den på sikt mest lönsamma affären för husköpet så är det just nu ett högst komplicerat köp. :)

Att skaka fram 100k för att starta AB är kört utan lån - om jag vill ha huset inom ett år.

Men jag bedömer i alla fall bestämt att jag kommer kunna spara pengar snabbare när jag väl har huset istället för min lägenhet. Så frågan är om man ska köpa det privat först, ge fan i all renovering etc och sen fixa bolag framöver.

Känns det bortkastat?

Om vi säger att jag startar bolagen efter ett år och inte har kostat på huset något.
Vad har jag gått miste om för lönsamhet då?

. Eventuellt hade jag kunnat få bostadsbidrag?
. Lär jag betala lagfartskostnad?
. Jag har betalt uppvärmning och el ur egen ficka

Uthyrningen till gamle mor, den är väl fortfarande bostadsbidragsberättigad på samma sätt oavsett vilket?

Det är lite lurigt det här, jag har verkligen inte marginaler för sånt här, även om jag ser chanser till riktigt vettiga lönsamheter framöver. Nu har jag en del att fundera på, helt klart... Men nu ska jag jobba med ett antipiratskydd i några dagar, så då får jag smälta lite grejer.

Angående mina bokföringsambitioner så är det bara en enda sak jag gör själv, och det är att sortera mina verifikationer i datumordning. :)

lagfartskostnaden åker du på VARJE gång fastigheten byter ägare, det är kostsamt!!! PUH!!!!

köper du privat först så åker du på lagfartskostnad, om du sen säljer till ditt eget Ab så åker bolaget på detta igen.

För ett hur som kostar 2 Mkr kan det vara en kostnad på 35 000 Spänn... Köper du en gård för 5 Millar så betalar blir det stålar vi pratar om, så försök att lägga fastigheten i ett AB på en gång så du slipper denna kostnad igen senare.

Du har inte nämnt vad gården kostar. Det kan spela roll hur man hittar den bästa lösningen. Det är oftast en dålig lösning att låna pengar, men inte när det gäller fastigheter om du har en fastighet som ökar i värde snabbare än nettoräntan.

Ett sätt att skaffa AB utan stor kapitalinsats är att köpa ett begagnat AB. Din revisor har säkerligen en annan kund som har ett AB som han vill bli av med och som varit vilande länge, i synnerhet om du har en äldre revisor med många kunder/kontakter. D kan du komma undan med allt från 500-10000 spänn. för att köpa bolaget + avgifter till bolagsverket och revisorn givetvis.

Mycket intressanta inlägg från ConnyWesth!
Men riskerar man inte att fåmansreglerna slår igenom när man köper en fastighet och rustar upp den och den används huvudsakligen till företagsledarens boende? Har för mig att det inte räcker med marknadsmässig hyra i det fallet.

nej det verkar inte troligt,

inte om bolagets verksamhet är att var ajust ett fastighetsbolag och att hyran är marknadsmässig. Det hör till fastighetsbolagets normala verksamhet att renovera huset.

Om du tänker på debatten i massmedia när skandiadirektörerna skodde sig på skandias bekostnad så har det aldrig blivit en rättslig dom ang reparationerna av skandias fastigheter.

Det här nämligen till fastighetsägarens plikt att rusta upp fastigheterna de äger, även för topplönade direktörer. sen sticker detta i ögonen på "folk" men det är inte fel på något sätt.

Tänker inte på skandia, eftersom det inte är ett fåmansbolag.
Har läst på skatteverkets webbplats, men fåmansreglerna är komplicerade. Det verkar relativt okomplicerat att bo i en lägenhet i ett hus som mitt eget bolag äger, så länge som det är ett typ hyreshus med flera lägenheter eller det är en jorbruksfastighet (kanske tillämpbart i TS fall). Men att ett fåmansbolag förvärvar ett vanligt bostadshus som helt eller övervägande del hyrs ut till en företagsledare, det låter farligt.

Edit: Det kanske inte är så farligt när allt kommer omkring. Men fördelarna verkar begränsade. Hittade två delvis motstridiga uppgifter här:
http://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsm...tikel_34397.e24
och
http://www.skatter.se/index.php?q=node/298

Jag läste länkarna som du hänvisade till.

Det verkar som de räknar med att man tar ut vinstmedel från bolaget tillprivatpersonen som äger. detta verkar ju korkat, har man kontroll på bolaget genom ett 100%-igt ägande kan man ju investera i vad man vill ändå, varför då branskatta pengarna genom att ta ut dem privat? Då tappar man ju 70% av vårdet, idiotiskt. Det spelar ju ingen större roll om det är privatpersonen eller privatpersonens helägda bolag som äger egendomen.

Som jag beskrev tidigare så kan holdingbolaget sälja dotterbolaget och behålla 100% av vinsten (dvs 0% skatt), då blir det ingen ytterligarelagfartskostnad heller. Detta i 2 bolagskontruktionen.

Min förutsättning är att man tjänar pengar i holdingbolaget och då kan man som ägare disponera verksamheten efter eget huvud ändå.

OK, tack.

Det är inte helt hundra att jag kommer köpa gården, jag har inte fått alla detaljer utredda, men det ser iaf ut som att jag köper det privat först, sen får firman köpa det framöver. Målet är att komma ut från lägenheten så fort det går och börja spara lite pengar. Så det som gäller är väl att kosta på det hela så lite som möjligt innan firman är igång... Det känns rätt just nu att göra så, eftersom jag inte har något kapital alls just nu för att starta AB och att varje månad i lägenheten är bortkastade pengar.

Gården kostar f.ö. ca 300kkr, vilket är typ gratis... Men den är i ett väldigt dåligt skick, så det är mycket arbete innan det börjar bli något att ha.