Köpa nybyggd Villa - Vad ska man tänka på?
 

Funderar på att köpa en villa som är byggd år 2011 och undrar vad jag ska tänka på när jag köper villan? (förutom att anlita en egen besiktningsman?) Första gången jag skaffar ett hus så jag är lite ny inom området.

Har alltid bott i lägenhet men drömt om att köpa hus i nacka (stockholm). Folk säger att det är för mycket jobb med eget hus med tomt (gräsmatta). Men vad är det som räknas med "mycket jobb"? klippa gräsmattan lär ju knappast ta tid.
Självklart lär saker o ting gå sönder, men sånt går väl på försäkringar osv? i värsta fall så får man väl anlita någon som kommer o fixar till problemet?

Information om huset som jag tänkte köpa:


Byggnad
2 plan. Byggår 2011.
Byggnadssätt
Grundmur: geoteknisk undersökning gjord.. Grund: Platta på mark. Stomme: Trä. Bjälklag: Trä. Fasad: Stående träpanel. Takbeklädnad: Betongpannor. Hängrännor: Galvaniserad målad plåt. Fönster: 3-glasfönster isoler. Ventilation: Mekanisk frånluft. Murstock: Skorsten av plåt. Larm: Finns.

Kommunalt vatten och egen brunn, kommunalt avlopp.


Uppvärmning och el
Uppvärmningssystem: Frånluftsvärmepump med Värmeåtervinning, Nibe (F750)). Anläggning: installerad 2011.



Total driftkostnad 34 374 kr/år, varav:
Uppvärmning:
22 000 kr
Försäkring:
4 368 kr
Vatten/avlopp:
6 006 kr
Renhållning:
2 000 kr
Summa:
34 374 kr
Energideklaration
Energiklass A, energiprestanda 42 kWh/m² år.
Status: Energideklaration är utförd
Datum: 2012-11-20.
Servitut, planbestämmelser m m
Servitut: Rättigheter-förmån: Officialservitut Utrymme Väg
Rättigheter-last: Avtalsservitut Väg Mm, Avtalsservitut Villa och Årlig Avgäld.

Nu har inte jag hus själv men underhåll är väl något som tar tid, beror ju så klart på hur nytt det är men underhåll är väl något som alltid behövs. Träpanel kräver ju mer underhåll än tegel kan jag tänka mig.

fast just detta hus är ju byggd 2011 så det lär väl inte behöva så mycket underhåll dom närmsta 10 åren liksom

En besiktningsman löser en hel del problem men glöm för all del inte att noga läsa vad han/hon skriver. Kolla också med sotarmästaren att skorstenen är godkänd och sotad. I övrigt så är kåken så pass ny att det borde inte vara något fel men man kan alltid fråga efter om de har haft mögelproblem. Misstänker du eller besiktningsmannen något så få till en klausul ang. mögel alt. beställ en kontroll mha. mögelhund.

Ang. jobb med villa så är gräsklippningen det minsta bekymret. Beroende på hur ni vill ha det så kan det bli en del påtande i land och rabatter samt om det finns mycket lövträd på eller runt tomten så kan det bli lövkrattning. Annars så är ju fasadmålning det närmaste projektet men även det ligger många år fram i tiden med tanke på åldern på huset.

Glöm inte snöröjningen på vintern som du ansvarar för. Trotoaren utanför din tomt är ditt ansvar.

Sen kan man undra varför ett så pass nytt hus säljs? Ta reda på detta så det inte är ett måndagsexemplar som byggts..

Skilsmässa eller att det blev för dyrt när nån blev av med jobbet är ju giltiga alternativ.

En stor kostnad du ska tänka på är lagfartskostnaden som är enbetydande kostnad du inte tagit upp i din sammanställning Den är väl flera procent av köpeskillingen och ska betalas pronto till staten.

En annan viktig sak är panbrev, kolla upp så det inte finns dolda pantbrev, för den som har huset som pant har rätten att kräva betalt för panträtten och det har ingen som helst betydelse vad du skrivit i ditt köpekontrakt med förre ägaren, panträtten går före allt annat. Det finns även en kostnad för pantbreven.

Om du inte vet själv hur du ska gå tillväga vid köpet så är det rekommendabelt att anlita en mäklare som tar en viss del av ansvaret, men kolla med flera rådgivare inom fastighetsbranchen och 1-2 besiktningsmän bör utfärda ett skriftligt besiktningsprotokoll. Se till att de har gällande ansvarsförsäkring.

Jag har inte egna fastigheter men jag har sett människor komma i kläm vid fastighetsaffärer. Se till att du har gott om marginaler i familjens ekonomi. Se til latt skaffa inkomstförsäkring och olycksfallsförsäkringar som täcker de fall ni inte kan fullfölja betalningar av lån.

Kolla särskilt Radonhalt, fuktskador, Mögelangrepp (mängden mögelsporer i lyften i alla rum), andra skadedjur som husbock m.m.

Kolla runt takventiler, väggventiler och skarvar i taket om det läcker in vatten någonstans, kolla efter träsektioner som är "mörkare" än omgivande trä, det kan vara fuktskador. Kolla golvet om det "buktar" någonstans, det kan ha uppstått fukt från grunden vid bygget som inte syns förrän åratal efter att huset är färdigbyggt.

Kolla om det "drar" någonstans, det kan vara slarvigt utformad isolering, vilket "läcker värme".

En del banker har även någon typ av "låneförsäkring" om man skulle förlora sin inkomst så kan försäkringen gå in och betala räntor och amorteringar.

Tänk på att vi har en låg räntenivå idag, hur påverkas din ekonomi om räntorna stiger 3 procentenheter?

Se till att amortera så hela lånet är betalt om maximalt 25-30 år.

Betala så stor del som möjligt som kontantinsats (utan lån) för lånade pengar är en stor börda att bära och man kan inte ta sig ur den om ekonomin försämras.

Skulle du och din familj förbättra er ekonomi snabbare än beräknat tycker jag det är klokt att amortera av lånen snabbare än planerat, i stället för att öka konsumtionen. När man väl betalt av så mycket av lånen att det inte längre är en tung utgift, så får man såååååå mycket större frihet i sin ekonomi och livet i stort.

Det kanske tar 10-15 år att betala av en stor del av lånen men sen blir livet mycket enklare. Kostnaderna för räntor sjunker och familjens inkomster stiger.... betyder att ni får mer utrymme att leva för.

När du väl har köpt huset så kan det vara idé att trippel-isolera huset, för att minska "värmeläckaget", men det kan man ta en vägg eller sektion i taget, så det jobbet kan pågå i många år framöver. Byt alla fönster till 5-glasfönster med dubbla vacuum-kammare för bättre värmeisolering.

Jag har sett hus som är trippelisolerade och till och med femdubbel isolering och de med trippelisolering kan värma hela huset med ett stearinljus när det är 40 minusgrader utomhus. Med femdubbel isolering behövs bara värmen från utandningsluften hos de boende för att värma hela huset (på 200 kvm).

Du kan i bästa fall spara upp till 22 000 kr per år i värmekostnader på detta sätt. på 30 år blir det 660 000 kr i nominella pengar. Jag har sett att det blir mer och mer populärt med s.k. 0-emissionshus, men det är ju en fråga om hur mycket pengar man vill spendera på det också. Fast låg uppvärmningskostnad höjer värdet på huset om du vill sälja i framtiden också.....

Med de energikrav som nu finns och hur man bygger hus så behöver du nog knappast tänka på isoleringen.

En grej som du kan kolla är om det finns slutbevis, finns det ett sådant så vet du att kontrollplanen är ifylld vid nybyggnationen. När du ändå kollar det så kan du även se vad detaljplanen säger som gäller den aktuella fastigheten. Oftast är det inga problem men det kan vara bra att veta om det är något som kan sätta käppar i hjulet vid tillbyggnad. T.ex hur stor del av tomten som som får bebyggas.

Det är troligen så pass nytt, men det är absolut värt att dubbelkolla att det inte är enstegstätad fasad. I så fall, gå därifrån, direkt.

hmmm vad är en "enstegstätad fasad"? är det något som besiktningsmannen kan kolla upp?

Tack för all info conny! pengamässigt så är det inga problem. tar knappt något lån så jag kommer att betala av huset inom 2år.

tackar o bockar, tomten ligger på nästan 1700kvm (rätt plant) så jag tänkte typ skaffa en självgående gräsklippare eller liknande :)
när det kommer till målningen så tänkte jag anlita en målare som sköter detta.

Ang kostnaderna så tänker jag såhär:

att köpa en lägenhet på 150kvm (huset som jag ska köpa är på 182kvm) så ligger hyran på mellan 6000-8000kr, så normalt 7000kr. driftkostnaderna på huset ligger på ca 2700kr. då kan jag lägga undan 4300kr i månaden och använda dessa pengar till renoveringar osv och efter ett par år så blir det ju ändå rätt mycket pengar. så jag tror faktiskt att till slut kommer det att bli ungefär samma kostnad som att äga en lägenhet.

Ta en titt på husets beskrivning här: http://beskrivningar.capitex.se/objd...in=Boetgruppen

där står det lite mer info, men som jag kan se så är huset byggd 2011.

Kolla gärna in energibesiktningen för mer info ( http://beskrivningar.capitex.se/data...ile_cmNone.pdf ) . i den så står det att dom inte besiktat vinden då dom besiktningsmannen inte haft tillgång till den, detta är något jag ska fråga mäklaren om!

Enligt mäklaren så har inte paret bott i huset sedan 8 månader tillbaka, men bestämt sig för att sälja huset nu.


dessa frågor har jag ställt till mäklaren och fått svar på:


1: Varför har dom inte mätt radonhalten i besiktningen? (enligt energibesiktningen)

-Den radon som kan finnas är markradon!



2: varför har dom inte besiktat vinden? är det något fel på den då besiktningsmannen inte fått tillgång till vinden? (enligt energibesiktningen)

-Vet ej det finns en lucka inifrån och det inspekterades vid deras köp!



3: Internet: Enligt beskrivningen så står det att det finns ett flertal nätverksuttag i väggen, tillgång till bredband, fiberlan via Telia. Men söker jag på både telias sida och bredbandbolaget som erbjuder fiberlan så får jag inte upp något utan båda erbjuder bredband via telefonlinjen (vilket inte kommer upp i närheten av hastigheter som man får via fiber). Telia erbjuder 8mbit och bredbandbolaget 12-24mbit. Vart har ni fått info om att man ska ha tillgång till fiber på norrstigen 40? Vill gärna kolla upp detta då internet linan är väldigt viktigt för oss då vi båda jobbar hemifrån


-Det finns indraget ifrån gatan men de som bor där nu använder telefonjacket och har sedan ett trådlöst nätverk! Trots att det finns ett antal uttag i huset!


.


4: vad är anledningen till att säljaren vill sälja huset?

-De vill bosätta sig mitt i stan eller norr om densamma ! Beroende på att de åker från ena sidan till den andra sidan varje dag: Vilket innebär ca 1,5 timme per riktning.


5: Läste nyss att säljaren inte bott i huset i ca ett år. anledning?

-Se ovan!

Beroende på hur man är som person så kan en åkgräsklippare/trädgårdstraktor vara rena nöjet att köra omkring med. Det tar c:a 10 minuter per vecka att klippa gräset om man har en lagom snäll tomt, inte så farligt och som sagt rätt kul om man har den läggningen.

Det är ganska mycket jobb med att ha hus.
Är det ett nytt hus som man inte behöver renovera alls inom den närmaste blir det ju såklart inte så jättemycket jobb de tio första åren. Köper man ett lite äldre hus finns det dock mer eller mindre alltid saker man bör fixa med ett hus för att alls ska hållas i trim.
Beroende på hur stor trädgård det är och vad ni har i den kan det ju bli en hel del jobb med att hålla allt snyggt. Men det finns ju också väldigt lättskötta trädgårdar som gör att man inte behöver greja så mycket med den mer än att klippa gräset och kanske rensa lite ogräs på vissa ställen.

De tips jag kan ge annars är väl att noggrant gå igenom besiktningsprotokollen och energideklarationen(ta i beaktning hur många personer och vad det är för människor det bott i hushållet då kostnaderna kan variera väldigt mycket beroende på om det är ett äldre par eller en barnfamilj. Ta lite höjd i kalkylen). Säljaren har förvisso upplysningsplikt, men var inte rätt för att ställa frågor. Hellre en fråga för mycket än en för lite.

Sedan angående amortering så finns det olika filosofier. Amorteringen är en form av sparande, men med tanke på de låga räntorna som är nu så ger det oftast betydligt bättre "avkastning"(räntorna i fonderna är högre än räntan på lånet) att placera de pengarna man får över i en fond istället för att amortera på lånet. Pengarna är mer tillgängliga i en fond om man skulle behöva dem till något och man kan alltid ändra sig och betala av lånet med pengarna i fonden vid ett senare tillfälle.
När det gäller lånet så tjänar du nästan alltid på att ta rörlig ränta oavsett vad bankmannen säger(de får oftast provision när de "säljer" bundna räntor). Just nu när du ska köpa huset är det mycket att stå så därför är det kanske enklast att vända sig till den banken man redan har för att ta lånet där. Men efter ca ett år bör du kolla runt bland de övriga bankerna och ställa dem emot varandra för att pressa ned räntorna. Det kan vara en bra idé att sedan fortsätta omförhandla räntorna varje eller vartannat år.

Jag har själv hus och jag tycker det är fantastiskt!
Helt underbart att bara kunna gå ut och sätta sig i trädgården på sommaren istället för att känna sig instängd i en varm lägenhet.

Om man kollar på bilderna på tomten här: http://beskrivningar.capitex.se/objd...in=Boetgruppen så ser man att det är rätt plant så det är bara köra runt med en gräsklippare där så det verkar inte vara allt för jobbigt, trots att tomten ligger på nästan 1700kvm. När det kommer till lån så kommer jag att betala av det mesta kontant och lånar ca 2milj så jag kommer inte att ta så mycket lån. fick även en bra ränta av banken (2.29%) så jag räknar med att betala av lånet inom 2år.

Har bott i lägenhet hela mitt liv men jag känner mig så jävla instängd i lägenheter (står verkligen inte ut med o ha grannar ) så det e därför jag vill prova på en villa. i värsta fall så kan man ju alltid sälja huset om man inte trivs liksom.

Kolla om tvåårsbesiktningen är gjord.
Några anmärkningar där?

Kolla om några anmärkningar från nybesiktningen kvarstår.

Finns det bygglov för eventuellt garage

Vem var byggherren då det byggdes?
Hur ser detta företag ut?

Det är 10 års garanti om det är en firma som byggt, kolla så att firman finns kvar..

Finsn ingen tio års garanti på hus
Du har 10 år mot dolda fel.

2 års reklamtionsrätt är det som gäller precis som en spade eller ett par skor.
Så se till att 2 års besiktnmingen är gjord eller skall vara bokad.

Ska kolla dessa med mäklaren, däremot vet jag att det finns bygglov för garage. företaget som byggde huset heter "Götenhus"

ang 2 års besiktningen, är det samma besiktning som som jag anlitar när jag ska köpa huset? eller snackar vi om en annan besiktning nu? isåfall vem skall stå för den kostnaden?

Tror inte götenehus var byggherre utan någon annan.
Hustillverkaren är Götenehus.

2års besikting efter huset är byggt står ägaren av huset för.
Där skriver man upp allt som hänt ett hus under de första två åren.
Alltid är det något som uppmärksammas där.
Likaså är det någon anmärkning på detta protokoll måste byggherren lösa det kostnadsfritt.

tack ska ta upp detta också! är 2 års besiktningen något lag på att man ska ha på nya hus eller?

förresten, är det någon som har tips på bra besiktningsfirmor? förutom Anticimex som alla pratar skit om :)

Det är ett en pinsamt dålig byggmetod: http://sv.wikipedia.org/wiki/Enstegst%C3%A4tad_fasad

Men eftersom det var ett trähus så är det inget problem, detta gäller bara för putsade fasader.

Kolla vilka som är medlemmar i SBR.

Jag får mest inte ihop din kalkyl. Driftskostnaderna har du i en lägenhet också.

Betalar du hela huset kontant så är jag med, men då får man räkna på alternativränta och då blir kostnaden skillnaden på att placera kapitalet i ett bostadslån och på marknaden vilket också är en kostnad i form av en intäktsförlust.

Sen tillkommer som sagt evt pantbrev och lagfartskostnad. Men annars tycker jag bara det är att köra bara du har en korrekt kalkyl och inte räknar orättvist i jämförelsen med en lägenhet. Lätt att lura sig själv där, jag köpte också en villa för några år sedan (avtalet hävdes pga att de hittade massa mögel i källaren) och i efterhand så var det väldigt bra då jag hade underskattat jobb och kostnader en del, men jag är helt med på vad du söker.

Dom flesta gör inte någon 2 årsbesiktning. Istället kontaktar man entreprenören direkt och får felen åtgärdade. Är man inte överens om felen så gör man självklart en besiktning.

Ang. enstegstätning och träfasad så beror det nog på material och byggkvalitet. Mina föräldrars hus är enstegstätat och det bytte jag panel på för två år sen. Det var 103 år efter att det byggdes av min farmors far och ingen minns att panelen skulle ha blivit bytt däremellan. :D

Hur som helst så är det bra om den firman som byggde huset fortfarande finns kvar, annars har man ingen motpart om man hittar den typen av fel.

Pris: 7 453 000 kr eller högstbjudande


Grattis! :)

Några snabba reflektioner på det som skrivits.

Många gånger då det är nybygge så är ägaren=byggherre om dom inte lejt in en att vara byggherre.

Dolda fel i 10år, det stämmer och det är förra ägarna som står ansvariga inte byggfirman.

Jag har haft/har 2st hus och driftkostnaden brukar inte stämma.(som mäklaren sätter upp)
Det du kan kolla är om driftkostnaden är uträknad på förra året, om dom inte bodde där något ifjol så stämmer nog den delen mycket dåligt.

Förbesiktning är bra, men räkna inte med hjälp om det händer nåt dom är bra att "friskriva" sig, men man får reda på mkt matnyttigt.

Radon, finns risken för radon skall det självklart kollas vilka värden,vem vet kanske du har huset i 40 år och växer det upp barn i huset så ökar risken för cancer då dom blir äldre.

Den som tror att man köper hus och har lite att göra.......no comment säger jag,vare sig det är nybyggt eller 40år gammalt.

Gräsklippning, jag har ca 3000m3 tomt, då är det ju inte gräs hela,hus,uppfart, garage,altaner m.m. tar bort lite m3. Men för mig med gräsklippare tar det ca 1 1/2 - 2 tim varje gång, och på högsommaren så är det runt 2ggr iveckan man klipper. sedan spolar jag alltid av under klipparen osv så det tar sin tid.

Två år gammalt, jo det är faktiskt ganske lite att göra.
3000 kubikmeter? Ja då tar det tid. :D Skämt åsido, vi har c:a 2000 m2 gräsmatta och den är inte platt utan rätt knölig. Med vanlig motorgräsklippare tar det en timme att klippa och med åkgräsklippare 10 minuter (rengöring tar 5 minuter). Varför du klipper två gånger per vecka vet jag inte men du måste ha snabbväxande gräs, det har inte vi och det skulle jag aldrig rekommendera någon att ha. Om du nu inte kräver green-kvalitet för då lär du klippa ofta.

Det var många bra svar du fick. Ett tips är att knacka på hos grannarna och kolla vad de tycker om området samt kolla om det finns några byggplaner i närområdet så kan påverka din miljö och utsikt. Tex en ny väg.

Själva bor vi i ett hus från 1886. Det finns att göra... :) Jag jobbar mest hemifrån så idag så målar jag fönster samtidigt. Tänkte ta ett parti varje dag då solen skiner. Måla, jobba medans det torkar och sen måla igen. Fördelen med att vara sin egen. :)

Enstegstätade fasader brukar nog oftast avse just "tätade", vilket är vad som orsakat problem. Troligen inte så mycket plast i en 103 år gammal fasad.

Nix, tätskiktet utgörs av papp.

Tack så hemskt mycket för all hjälp! Har lärt mig en hel del nu!

Dom flesta besiktningsfirmor som jag kontaktat säger att jag ska köra på en "överlåtelsebesiktning". Är detta ok eller ska jag se till att få huset besiktat på något annat också?

Nej överlåtelsebesiktning är det normala. Som jag skrev tidigare så kan du ju också ordna med en mögelhund om du tror att det kan finnas mögel.

:cool: Haha, ja m2 menade jag naturligtvis.

Jasså är det sån skillnad med åkklippare? Har haft funderingar på att skaffa men inte blivit av. Min tomt skall då alltså klippas på 15min, då är det värt att lägga dom pengarna på åkklippare.

Snabbväxande tror jag inte vi har, exakt 2ggr i veckan blir det inte, 4-5 dagar emellan. Väntar jag 7dgr så blir det dessa "gräs linjer" fast jag kör med multiclip. Men som sagt det är väl olika hur man vill ha det,sedan är väl åkklipparen starkare så det klarar väl längre gräs än den vanliga.

Beror på hur pass åkvänlig tomten är också men visst är det stor skillnad om man har ett bra och brett aggregat på åkgräsklipparen.