Köpa hus - hyra ut
 

Hej - en gröngöling här!

Jag har hittat ett hus som jag är intresserad av och hjärnan knåpar och har sig med eventuella finansieringsalternativ. Jag har inga ordentliga uträkningar eller hunnit kolla upp något djupare nu, utan vill mest vädra min tanke här :)

Huset jag är intresserad av består av två stycken lägenheter. I en av lägenheterna ska jag bo i, och den andra hyras ut – alternativt att båda hyrs ut till en början.
Då funderar jag om det är bäst att köpa huset som en vanlig privatperson och sedan hyra ut i andra hand, precis som vanligt eller om det lönar sig att bilda ett bolag för att köpa och sedan hyra ut.
Då skulle jag och min hyresgäst betala hyra till bolaget, alltså jag betala till mig själv mer eller mindre.

Som privatperson måste jag lägga omkring 20% i handpenning. Hur funkar det om man köper det som bolag, kan man låna upp till hela summan eller måste det finnas någon slags handpenning då med?

Skulle det löna sig, med bara två hyresgäster – med tanke på skatter osv, eller skulle man skjuta sig själv i foten och klara sig bäst på att köpa och hyra ut som privatperson?

Om du köper fastigheten i fråga så är du fastighetsägaren och hyresvärden om du hyr ut oavett om det sker privat eller i bolagsform.

Kontraktet du i så fall skriver med hyresgästen är INTE ett andrahandskontrakt, utan du hyr i så fall ut i första hand.

En hyresgäst som hyr en bostad får då ganska enkelt (genom hyrestiden i sig) en "besttningsrätt" vilket gör att du inte kan säga upp hyresgästen när du vill, utan hyreskontraktet är i princip så länge hyresgästen betalar hyran och inte går grov åverkan på fastigheten. Om jag minns rätt nu så kan även hyresgästens barn kan få en viss besittningsrätt vid förälderns frånfälle, om barnet bott där med föräldern innan frånfället.

Du bör upprätta en fastighetskalkyl och en underhållsplan så du räknar in stambyten av kabelstammar och rörstammar efter ett visst antal år och allt annat som behöver bytas med viss regelbundenhet. Kyl/frys brukar fastighetsägaren stå för och det ska även det bytas med viss regelbundenhet.

I fastighetskalkylen tillåts normalt en fastighetsägare ha en viss vinst (ganska låg vinstandel men det kan ligga på någon enstaka procentenhet), menman måste ändå hålla hyresnivån till det s.k. bruksvärdet, nu har man precis gjort om lagstiftningen för andrahandsuthyrning som jag inte är uppdaterad på.

Tänk på att amortering inte är en kostnad utan ett sparande i en fastighetskalkyl. Men ränta räkas som en kostnad.

Det finns vissa skattefördelar som privatperson om du ska bo i fastigheten själv, jag är dock inte uppdaterad på detaljerna i detta så det får du nog kolla upp.

Ta hjälp av fastighetsmäklaren för att få med alla kostnader i din kalkyl, berätta också vad syftet med din investering är så du får rätt information. Kom även ihåg att du har en gasnak stor lagfartskostnad som är runt 1,5& av överlåtelsepriset, så den kan komma som en kalldush om man inte är medveten om den.

Som fastighetsägare så är det du som har skyldighet att underhålla normala kostnader för hela fastigeheten, som exempelvis ommålning av fasaden, nya tapeter efter ett visst antal år, ommålning invändigt efter ett visst antal år. Däremot är det hyresgästens ansvar om en ruta krossas av en fotboll för att ta ett exempel.

Kolla upp hyresgästen innan du skriver kontrakt så denne inte har några hyresskulder, P-böter brukar många ha men de flesta betalar hyran först av allt. Men vissa missbrukare struntar i att betala hyran för att få en "sil", så de betraktar hyran som en "oförutsedd kostnad", de är inga bra hyresgäster.

i och med att du kommer bli en ganska liten aktör som hyresvärd så kan det vara idé att var aganska kräsen vilka hyresgäster du har, de ska ju även bli dina grannar!!!

ConnyWesth - WN.se egen google :)

Det är en grovt reglerad marknad, enda orsaken varför det inte byggs nya hus för hyresrätter är att man inte får ta ut hyra som täcker sina kostnader för nybygge.

Hyrorna är idag långt under marknadspris, så det är ett jävla slav jobb och väldigt mycket ansvar och du får inte ta marknadspris för det.

Så om du ska följa alla lagar exakt så lär det bli en dålig affär för dig

För att flika in gällande hyra ut i andrahand så kan man i och med nya reglerna ta betydligt mer betalt än tidigare!

Visst är det slavgöra till en början kanske, men det finns helt klart objekt som ger riktigt bra avkastning även om de är svåra att hitta.

Jag känner många enbart i min stad som har några fastigheter som avkastar bra.

Men som sagt så kommer det krävas en hel del arbete i början där man får göra allt själv i princip.

Beror ju på hyresgästerna, om dom är riktiga jävla idioter som skulle gnällt varje krona hyreshöjning så hade det nog inte varit någon vinst kvar.

Finns ju folk som faktiskt betalar marknadshyra hos privata hyresvärdar för få bättre standard, även om prissättningen skulle vara emot lagen om den prövades.

Tänk på att som fastighetsägare som hyr ut bostadslägenheter är du inte momspliktig. Det innebär att alla kostnader, renoveringar, elräkningar etc är helt beloppet inkl moms din kostnad, inte som i ett "vanligt" företag där du drar av momsen.

Hyr du ut kommersiella lokaler går det att bli momsregistrerad och att lägga på moms på lokalerna som du hyr ut, denna möjlighet finns inte vid bostäder.

Anders du kan ju starta ett AB och låta AB äga fastigheten.

Momsregistreringen för hyresfastigheter är frivillig, man kan mycket väl registerar företaget för moms om man vill. Det är inte förbjudet.

Men det betyder att privatpersoner som hyr tvingas betala moms, vilket de slipper om fastighetsbolaget int eär momsregistrerat.

Men å andra sidan får då även fastighetsbolaget dra av all moms de betalar så höjningen av kostnaden för hyresgästerna blir inte 25% rakt av som man först kanske tror.

Javisst. Men om ditt AB hyr ut bostadslägenheter får du INTE göra momsavdrag på dina inköp/kostnader.

Orsaken är enkel - du tar inte ut moms på hyran som du får in från bostäder, alltså får du inte heller göra avdrag för någon moms. Konsekvensen blir att el, snöskottning, vatten, renoveringar etc kommer att bli en kostnad INKL moms.

Hyr du som sagt ut kommersiella lokaler, alltså ej bostäder utan kontor, lager etc, så kan man ansöka om frivillig skattskyldighet, vilket gör att du tar ut moms på hyran, och därmed även får dra av moms. Hyr du i din fastighet ut en lokal som bostad och en som kommersiell lokal gör skatteverket en bedömning och låter dig dra av en del av din moms.

Denna situation uppstår inom ett flertal branscher, tex bank/finans, vissa förmedlingstjänster, bilhandel med begagnade bilar etc.

Man får inte ansöka om frivillig skattskyldighet för bostäder. Inte heller om det är te x en ideell förening eller trosamfund hyr din kommersiella lokal (förutsatt att inte föreningen är momsregistrerad).

Du kan skapa flera AB, ett som sköter underhåll endast. Det bolaget kommer endast ha skulder som du löser med stoppa in eget kapital på som inte är någon moms ändå.

Eller låt utländsks bolag äga eller sköta underhåll.

Allt ju fixa till lite snyggt

Jag får läsa på lite mer om skillnaden mellan kommerciella lokaler och bostadsfastigheter ur momssynpunkt, sen får jag be att få återkomma i ärendet...

Det ligger lite offtopic för min kunskap så jag måste komplettera lite grann.

Du menar att ha ett driftsbolag som inte fakturerar ägarna, utan att man istället skjuter till kapital? Fortsättningen måste väl i så fall bli att man kursar bolaget, antar jag?

Har man då lite "otur" kommer rätten att tycka att det är *lite* märkligt att bolagen, som har samma ägare, har utfört tjänster utan att få betalt och anser att du har begått trolöshet eller bedrägeri mot fodringsägarna. Gå i fängelse, utan att passera Gå.

Man kan ju göra som de stora bolagen gör för att dölja att de tar ut mer än de begränsade vinster som tillåts i själva bostadsbolaget. Där brukar hyresgästföreningen få frispel om det är mer än 5% vinst.

De har flera olika servicebolag som alitas av bostadsbolaget och där kan de ta upp större vinster, alla bolagen kan ägas av samma koncern men man får se till att ta upp vinsterna i varje skikt av bolag men att det i grunden är samma pengar som passerar genom flera filter, så syns det inte lika uppenbart att de tar ut en bra vinst av hyresgästerna.

Det krävs dock en viss volym i fastighetsbeståndet för att det ska vara praktiskt möjligt med ett sånt upplägg.

Finns ingen anledning att "dölja" sin vinst, eftersom hyran inte beräknas efter fastighetsägarens vinst öht. Det finns i grunden 2 hyresmodeller i Sverige, den "gamla" som helt avgör på läge och den "nyare" sk Helsingborgsmodellen (trots att Helsingborg inte var först med att använda den) där man väger in läge, service, boendenöjdhet, skick etc etc.

Inte i någon av dessa modeller är vinst för bolaget ett större inslag. Tvärt om brukar det vara positivt om man kan visa vinst för det betyder att du har möjlighet att göra investeringar i dina fastigheter.

Anders måste säga att du har bra koll på det här med fastigheter. Äger du själv fastigheter eller hur kommer det sig att du har sån koll?

Nu har jag fått svar från skattmasen hur det ligger till, bifogar mina frågor och de svar jag fick:

Gillar hur du slänger ut frågorna rakt på sak i mailet Conny! :)

Så vad säger Rose-Marie egentligen då? Att det inte har något betydelse ifall du hyr ut fastigheten som Aktiebolag eller privatperson.

Gällande intäkter så bör det i fallet Ab bli vinstskatt och i fallet man hyr ut privat bli inkomst. Alltså mer skatt?

När man ställer frågor till servicejouren ska man vara kortfattad, konkret och saklig. Långa frågor får helt irrelevanta svar. Det är bättre att ställa korta frågor och återkomma med fler frågor om man inte fick det svar man önskade.

I det stora hela hade jag rätt, bortsett från att det inte har med att det är en ideell förening / trosamfund, utan att det enbart har med momsregistreringen att göra, alltså om man driver momspliktig verksamhet.

En viktig sak att tänka på också är att det tex inte är tillåtet att debitera moms i tex ett kontorshotell. Detta har med "varaktigheten" att göra, samt någon om att varje hyresgäst måste vara tydligt avskärmad. Detta "löser" dock de flesta kontorshotell genom att debitera 1/4 som hyra och 3/4 som "serviceavgift" som är momspliktig och i denna avgift även lägga in tillgång till internet, fika etc.

Nej, men det hade säkert varit lönsamt att gjort det. :)

Vi övervägde vid en tidpunkt att starta ett kontorshotell för att tillgodose vårt egna lokalbehov, så vi forskade en del i upplägg och regler.