Bryta hyresavtal - företag
 

Hej

Jag hyr ett bord i på ett kontor som drivs av ett kollektiv, ingen juridisk person utan bara en löst sammansatt grupp. Det är med andra ord inget företag som hyr ut det åt mig utan gruppen hyr av värden.

Jag har hyrt ett tag nu men i och med att jag inte behöver det vill jag lämna. Kruxet är att jag skrev på ett papper (inget formellt kontrakt) att jag måste hitta en ersättare som hyr platsen. Det var ett papper där det stod att jag xxx accepterar att om jag ska flytta ut måste jag hitta en ersättare innan jag kan flytta ut.

Nu när det börjat bli kärvare tider har det visat sig vara omöjligt att hyra ut kontoret, speciellt med sådana villkor att man måste hitta en ersättare. Detta innebär att jag enligt dem sitter med utgift för ett kontor på obestämd tid, tills dess att jag hittat någon.

Viktigt att tillägga är att jag meddelade dem 1.5 månad i förväg och har betalt för hyran till och med denna månaden.

Frågan är, har de rätt att kräva mig på hyra för all framtid om jag inte lyckas hitta en ersättare?

tacksam för svar

Jag har svårt att se varför de inte skulle kunna kräva dig på hyra så länge du inte hittar ersättare, eftersom det är precis det ni har kommit överens om.

Om det håller i en domstol är ju en annan fråga. Och om de verkligen orkar gå till en domstol är ytterligare en annan.

Avtalet är skrivet med en juridisk person som inte existerar. Det är poängen med det jag frågar. Gruppen finns inte registrerad hos vare sig skatteverket, bolagsverket eller någon annanstans. De är frilansare som hyr lokalen under ett gemensamt namn men detta namn, med vilket jag skrivit avtalet med, finns inte registrerat

Du har skrivit ett avtal med någon som inte existerar? Då kan du sannerligen avbryta det också..

Finns det inga organisationsnummer i avtalet? Jag tycker det låter oskäligt. Erbjud dig att betala hyra för någon månad extra för att komma ur avtalet, kanske?

Inga organisationsnummer. Bara namnet på deras grupp och mitt företag. Jag har betalt för augusti månad och samtidigt letat ersättare. Jag tycker det är en skälig kompensation då de hade kunnat hitta en ersättare och fått in pengar för två hyror den månaden.

Rent lagligt så tror jag heller inte att de övriga frilansande hyresgästerna kan göra ett smack.

Är nog mer en fråga om moral tror jag. Du gör naturligtvis vad din moral säger dig att göra. Har du inte råd att betala tills du hittar en ny och du anser att du kan sova gott om nätterna för att du har lagt tillräckligt med tid att leta ny hyresgäst så hade jag nog också sagt upp avtalet och bestridit fakturan de sände mig. Glöm bara inte att fundera på vad du hade tyckt om du var den andra parten.

Ha det gott

Ni har ju ändå en överenskommelse. Ta upp det till diskussion att det är oskäligt att du ska betala hyra i tid och evighet om du inte kan hitta någon som vill ta över din plats.

Jag tror att avtalet fortfarande är giltigt, även om det inte finns någon sådan juridisk person vid det namnet. Det är ju ganska uppenbart vilken den andra parten är. Det är de andra hyresgästerna med vilka du delat kontor.

Detta är dock bara en gissning, som jag baserar på en liknande erfarenhet. Det var ett kontrakt där den ena parten stod omnämnd vid fel namn (istället för Sven Svensson stod det Anders Andersson - bara ett exempel). Enligt min advokat så var avtalet fortfarande bindande, eftersom det var uppenbart vem som avsågs i avtalet.

Frågan om de har rätt att kräva dig på hyra i all framtid återstår ändå att besvaras. Det låter ganska orimligt.

Jag skulle säga att du rimligen borde ha 3-6 mån uppsägningstid, i det fall att du inte lyckas hitta en ersättare. Det borde vara rimligt. Men vill du veta exakt vad lagen säger så måste du förmodligen kontakta en jurist. Frågan du ställer är lite för komplicerad för att kunna besvaras av vanligt folk på ett forum.

Föreslå att de stryker klausulen om att avtalet är bindande på livstid tills det att hyresgästen har hittat en ersättare. Stryker man den klausulen så borde det inte vara omöjligt att hitta en ersättare (något som borde lösa både dina och de andra hyresgästernas problem).

Om det inte framgår med vilka du skrivit avtal så är det naturligtvis inte giltigt. Det förefaller dessutom vara ett tämligen orimligt kontrakt som jag inte riktigt förstår varför du gick med på från första början. Det verkar ganska oseriöst.

Gustav, i ditt exempel med fel namn så är det ju ändå uppenbart vilken den andra parten är (kanske org.nr stod med t.ex.? det bör det ha gjort om inte annat). I det här fallet kan det vara lite vilka som helst.

Men borde man inte kunna gå till Hyresnämnden för att få "livstidsåtagandet" upphävt? På mig låter det som ett oskäligt krav.
Fördelen med Hyresnämnden är att varje part bär sina kostnader

Jo, men någon har ju skrivit under avtalet. Det är alltså den som har satt sin kråka på papperet och som därefter har mottagit betalning enligt villkoren, som han har ingått avtalet med, även om det inte står något person- eller organisationsnummer angivet. Att någon har skrivit under och mottagit betalning borde styrka vem den andra parten är.

Det jag menar är att om jag skriver under ett avtal där jag står omnämnd som Läderlappen istället för Gustav och sedan tar emot betalning enligt de villkoren som specificeras i avtalet, så borde det räcka för att bevisa att det är jag som avses som Läderlappen.

Men som sagt, jag vet inte vad som gäller i det här fallet. Jag vet inte ens vem han har betalat hyran till eller vem som skrivit under för den andra (påhittade) parten. Jag tror att vill han ha ett säkert svar på sin fråga, så måste han vända sig till en jurist. Det finns ju mer än en oklarhet i det här fallet, både vad beträffar avtalets parter och avtalets innehåll.

Jag betalar in till ett gemensamt konto de har. De har som sagt inget organisationsnummer men det är ett namn de har på kontoret, kan man säga. Var och en har ett eget företag men jag har inget avtal med någon av dem.

Så gruppen jag betalar till är inte påhittad men det är inte heller officiell och personen som jag skrev under kontraktet tillsammans är inte längre kvar på kontoret, det var han jag tog över efter. Så det är inte en officiell person som representerar gruppen längre som skrivit under för deras räkning. Hans åtaganden upphörde samma sekund som jag skrev under.

"Avtalet" är mer ett papper som säger "Jag har förstått reglerna att jag måste hitta en ersättare innan jag kan lämna kontoret och jag ska städa då och då" Mer än så är det inte.

För att man ska kunna ingå avtal måste varje person (Juridisk eller fysisk) existera.

Det finns två möjligheter, att hela sammanslutningen av företag är ett "Enkelt Bolag" (http://www.bolagsverket.se/foretag/enkla_bolag/ ) (precis som när du går ihop med arbetskamrater eller kompisar och delar på en stryktipskupong). Detta är inte en juridisk person som självständigt kan ingå avtal, men man kan hitta på ett namn (man kan inte registrera det hos bolagsverket som "enkelt bolag" men man kan registrera delägarna som ingår ett enkelt bolag). Delägarna i ett enkelt bolag står alla var för sig för sina egna risker och avtal. Det enkla bolaget är ingen egen juridisk eller fysisk person och kan därför inte ingå juridiskt bindande avtal.

I det enkla bolaget kan alla bolagets delägare ingå ett gemensamt avtal som alla skriver under. När man lägger till nya delägare så måste man följa det gemensamma avtalet om man har ett sånt.

Ett enkelt bolag kan ha väldigt stora skillnader i hur det hanteras, JAS-Gruppen är ett "Enkelt Bolag" en s.k. "industrigrupp" eller "konsortium" (begreppet "konsortium" används ofta i byggbranchen för jättebamsiga projekt, det var ett "konsortium" som gick ihop för att köpa upp biltillverkaren SAAB) som är olika namn på samma företeelse. Varje bolag i JAS-gruppen skriver självständigt avtal med kunder och leverantörer, men de hanterar ofta marknadsföring gemensamt samt att de har en mycket tajt samarbete mellan företagen. Utåt uppträder man som "JAS-Gruppen" i marknadsföring, men när det väl ska skrivas avtal så gör varje företag det individuellt. Man fakturerar varandra enligt en överenskommelse (avtal) för gemensamma kostnader.

Det kan även vara en idéell förening (idéell innebär icke vinstdrivande, dvs non-profit på engelska). En ideell förening behöver ha stadgar, ett konstituerande årsmöte och utse en styrelse. Det måste finnas minst 2-3 medlemmar. När den ideella föreningen antagit sina stadgar så är det ögonblickligen en juridisk person som självständigt kan ingå avtal. Den ideella föreningen behöver INTE ha orgnr för att vara en juridisk person.

Förväxla inte en ideell förening med en Ekonomisk förening (det är en helt annan lagstiftning). Även om vissa saker överlappar.

Räknas då det "avtal" jag ingått med den flyttande personen som inte längre är aktiv och därför inte finns med i det "gemensamma avtalet"? Jag har ju inte erbjudits plats i det enkla bolaget (om de nu har ett sådant) utan jag betalar min hyra till ett gemensamt konto med deras namn på.

ConnyWesth, du som har koll, är pappret jag skrivit på där det står "du måste hitta en ersättare innan du kan flytta ut" bindande utifrån det jag har skrivit här på forumet?

Intressant det här... får jag spinna vidare på det där med stryktipsgruppen. Är det giltigt avtal om en stryktipsgrupp som då har en gemensam rad (hypotetiskt) varje vecka har ett avtal mellan alla 10 som ingår i gruppen. De har en fast summa som skall betalas in varje vecka och varje man måste då alltså bidra med sin del för att de andra inte skall få betala in mer.

Om någon inte känner för att betala den månaden får de andra antingen betala in mer eller hitta någon annan som betalar. Kan man då anse att den som inte vill betala in mer skall hitta ersättaren eller faller det på gruppen?

Går detta att dra till domstol? Om gruppen betalar in för att kunna fortsätta att ha sin kupong intakt kan de kräva återbetalning för de månader de fick ligga ute med... (Vad händer om de vinner under den tiden... ? ) Nä, skippa det sista det var bara jag som spann vidare...

Jag börjar ändra åsikt. Har man skrivit på ett sådant avtal får man nog sitta där tills man fullföljer och hittar en annan som vill vara med på stryktipskupongen, fungerar det inte så är ju avtalet fullständigt meningslöst.

//Charina

Ideella föreningar kan ha ett vinstsyfte, de kan vara arbetsgivare, inneha F-skatt och vara momsregistrerade.

Ekonomisk förening är en bolagsform precis som HB/AB etc.

Utifrån det du skrivit på forumet så verkar det till vissa delar vara ett birstfälligt avtal och i avtalet dpligt definierat vem som utgör din motpart. För att exakt reda ut om avtalet har brister och du därmed kan bestrida avtalet baserat på att det inte finns en avtalspart är omöjligt för mig att säga baserat på den information som finns i tråden.

Utgår från att du undertecknat och ingått avtal som näringsidkare och då råder det mycket stor grad av avtalsfrihet även när det gäller hyra av lokal (lagstiftarern anser att det är jämböridga parter som träffar avtal och därmed kan tillvara ta sina intressen på ett korrekt sätt). Om avtalet i sig är giltigt utifrån att det finns avtalsparter mm och finns det inte någon ren formalia att angripa så sitter du i ett jobbigt avtal. Öppna upp mot dina "hyresvärdar" för en diskussion och se om ni kan komma överens annars får du driva någon form av process och du behöver då kanske anlita in någon som i sak kan granska ärendet och företräda dig, detta kostar pengar så då har du lite mer att erbjuda vid en förhandling med "hyresvärdarna" innan du går vidare.

Om det handlar om en kontorplats handlar det om ett par tusen kronor i månaden, inte värt att dra in advokater för denna summan.

Vi ska inte juridisera, ni har en överenskommelse som binder dig i viss mån till platsen. Att du inte skulle kunna säga upp din plats med en viss uppsägningstid låter konstigt, och jag tycker att du kan konfrontera och säga att du anser att en uppsägningstid på (typ) tre månader låter rimligt och att du säger upp din plats till ett datum tre månader framåt i tiden.
Om det inte godtas så kan du börja fundera på annat. Men du måste se det från de andras situation också, någon betalar hyra till en fastighetsägare och denna någon måste ha lite tid på sig för att hitta nya underhyresgäster när någon flyttar annars får han själv eller dina grannar betala för en tom plats. 1,5 månader är kanske lite kort tid för detta. Tre månader är mer rimligt.

Det förefaller som om Titusbramble ingått ett riktigt sopigt och illa konstruerat avtal. Villkoren är oskäliga kan också jag tycka, men det betyder ju inte att avtalet i sig inte är giltigt. Avtal man ingår skall följas och det är ju därför det är så viktigt att man verkligen förstår vad man ingår för avtal.

Väldigt många avtal rörande lokaler löper på 36 månader, vilket i och för sig inte brukar vara vanligt rörande just en enkel kontorsplats (då brukar det röra sig om allt från en månad till ett år).

Säger som många andra - förhandla med din motpart!

Även om det inte är någon korrekt juridisk motpart så råder det ju inga tvivel om vad det är som avses med det påhittade namnet.

Nej, de får inte ha vinstsyfte. En ideell förening får inte ha som syfte att gynna deras medlemmar ekonomiskt. Givetvis får man arvodera de personer som jobbar i föreningen men det har ju inte något med vinsten att göra precis som kostnaden för en anställning som dras av innan intäkterna blir till vinst i företaget. Den vinst som kan uppstå i en ideell föreningen stannar i föreningen och får bara användas för att gynna föreningen eller dess medlemmar i enighet med dess syfte(dock ej ekonomiskt) i verksamhet längre fram.

Grundförutsättningen är så, ja, men det är komplicerat. För att kunna få F-skatt/momsregistrering måste man ha ett vinstsyfte. Idella föreningar kan driva näringsverksamhet och ha F-skatt/momsregistrering.

Däremot stämmer det som du säger att vinsten "måste stanna i föreningen" så att säga. Men det får finnas vinstintresse för att dra in pengar till verksamheten.

Det är korrekt som du skriver Anders, men grundförutsättningen för att starta en ideell förening är att den ska vara non-profit (mer tydligt hade kanske varit att kalla det "ej vinstutdelande").

Det är helt korrekt möjligt att driva en näringsverksamhet som idéell förening, som exempelvis "kyrkans Kafé" som har som syfte att gå med vinst men som återinvesterar resultatet i sin egen verksamhet eller använder överskottet till att bygga skolor för fattiga i afrika för att ta ett konkret exempel.

Just Enkla bolag som startas i syfte att spela på stryktipset brukar vanligtvis vara utformade så att de gäller en spelomgång eller om man använder en 5 eller 10-veckorskupong, just den specifika inlämningen. Varje nytt spel är ett nytt bolag och bara de som vill deltar i nya spelomgångar. Men det kan finnas alla möjliga varianter även den variant du beskriver skulle kunna förekomma.

Men lagstiftarens huvudsyfte är att man ska ha en fri form att samarbeta. Ett bra avtal bör inte tvinga någon att vara med om de inte vill.

Det är svårt för mig att avgöra, utan att se hur avtalet är utformat och veta hur det ser ut i övrigt i "gruppen".

Ett avtal måste ju på något sätt upprättas mellan två parter, och i dett afall måste det först utredas vilak dessa två parter är.

Först därefter kan du ta upp en förhandling med din motpart.

Avtal som man inte kan ta sig ur är orimliga och kan ogiltigförklaras av en domstol. Det kan iofs blir dyrt med rättegång elelr en förlikning. Men i dett afall verkar det vara ett riktigt crappigt avtal och jag är osäker på hur du ska hantera det på bästa sätt.

I nuläget skulle jag först pratat lite lätt med en riktig advokat (ej enbart jurist) som har erfarenhet av enkla bolag och hyresavtal för näringsidkare/företagare i kombination.

Frågor som är kniviga att svara på här är:

• Har du enbart ingått ett hyresavtal?
• Har du även ingått i ett enkelt bolag?
• Samt vem har du ingått avtalet med?
• Vem ska du förhandla med nu för att komma ur avtalet?

Lite mer normala frågor men ändå problematiska:

• Måste du hitta ersättningshyresgäst?
• Kan du komma ur avtalet utan att hitta ersättningshyresgäst?
• Vad kommer det att kosta att komma loss?

Så du har minst fyra olösta frågor innan du ens vet vem du kan börja förhandla om villkoren om uppsägning av avtalet.

Det verkar vara ett osedvanligt crappigt avtal med många osäkra moment (med reservation för att jag inte sett avtalet). Så blir det lätt när man är ovan att förhandla om avtal och litar på att motparten vet vad de gör och att man litar på att de gör något bra för dig som motpart. Är man ovan med avtal sla man alltid anlita en advokat som granskar avtalet och ger dig råd, även om du själv förhandlar med motparten, så kan du ha en advokat som du träffar fysiskt, mejlar och kan ringa till. Advokater ser alltid till ditt intresse och ger dig råd om hur duu ska hantera situationen.

Jag har själv gjort många tabbar innan jag insåg att jag ska anlita advokat för rådgivning. Jag har därefter lärt mig kollosalt mycket om avtal och juridik som jag inte visste innan. Jag har sedan 1999 lagt ner minst 300 000 kr på advokatarvoden så jag har lärt mig mycket. Det viktigaste jag lärde mig är väl att jag kan egentligen ganska lite om juridiken och att jag har stor affärsnytta av att anlita en riktig advokat när jag skriver avtal. Ju mer oerfaren man är desto mer nytta har man av advokatens råd.

Ideella föreningar kan såklart ha verksamheter som bedriver näringsverksamhet med vinstsyfte som du sa, men föreningen som helhet får inte drivas med vinstsyfte. Den vist som genereras ska användas i andra andra verksamhetsområden så att det blir någon vinst. Man får heller inte lägga massa pengar på hög i en ideell förening(åtminstone inte om man är bidragsfinansierad) genom att gå med vinst år efter år. Pengarna ska förbrukas inom en rimlig tid, vanligen inom 3-5 år.

Nu blev det lite off-topic dock.